I consigli del team di esperti del portale www.nuroa.it, specializzato nel settore immobiliare
L’acquisto di un appartamento a Barcellona può essere un’operazione piena di insidie per chi non conosce la legislazione spagnola e non ha un coniuge o un amico avvocato e laureato in Spagna.
Per fortuna ci sono persone come noi che si sono già fatte le ossa in questo cammino impervio e possono spiegarvi, passo dopo passo, tutte le cose da fare e da non fare, in modo che possiate acquistare senza traumi l’appartamento dei vostri sogni ed avere ancora un po’ di soldini per celebrare questo giorno importante della vostra vita
Fase 0: Trovare l’appartamento dei propri sogni
In realtà diamo per scontato che lo abbiate già trovato, ma vorremmo prima di tutto essere sicuri che abbiate fatto la scelta giusta , altrimenti andare avanti sarebbe inutile. E quindi:
– Assicuratevi di aver fatto una ricerca approfondita, confrontando l’appartamento scelto con gli altri presenti sul sito www.nuroa.it, dove potrete anche controllare le tendenze dei prezzi per quartiere e in tutta la città.
Ricordatevi che, se si tratta di buone occasioni, sicuramente attireranno molti potenziali acquirenti nello stesso giorno di pubblicazione dell’offerta. Pertanto, se l’annuncio è stato pubblicato da molto tempo, probabilmente c’è qualcosa di strano.
– Alcuni venditori ingannano la gente con la pubblicazione di prezzi bassi e, su richiesta di spiegazione, affermano che l’aumento successivo dei prezzi (fino al 20-30%) dipende, ad esempio, dagli interessi sul mutuo stipulato con la banca.
Se vi sentite molto allettati da un’offerta , chiamate subito l’agenzia o il proprietario e prendete un appuntamento al più presto , perché il numero di visitatori sarà elevato ( per una buona offerta , ovviamente!) e la casa potrebbe essere bloccata in tempi molto rapidi.
Fase 1 : Ricognizione
– Prima della visita cercate di essere freddi e indifferenti , gli annunci spagnoli sono molto insidiosi e si potrebbe incappare in qualche sorpresa non menzionata nella pubblicità, né visibile dalle foto (come costruzioni incompiute accanto all’edificio , o un bar rumoroso sotto il balcone: i possibili tranelli sono infiniti).
– Fate un elenco delle domande per l’agente prima della visita e non abbiate timore di porgliele tutte. Cercate di approfondire tutti i possibili aspetti negativi dell’appartamento.
– Una buona notizia! Molti appartamenti a Barcellona si rivelano migliori dal vivo che sulle foto degli annunci ( né i proprietari né gli agenti sono particolarmente bravi a fare fotografie).
Fase 2 : Studio del dossier
Prima di decidere qualsiasi cosa , controllate attentamente i seguenti documenti:
1) Registro di proprietà Può essere consultato on-line al seguente indirizzo, pagando soli 10 euro: http://registradores.org/nota_simple.jsp
Le ricerche vanno per indirizzo e per nome del proprietario .Avrete informazioni sul proprietario nominale dell’appartamento e sulle eventuali pendenze giuridiche, avrete la certezza della superficie dell’appartamento in metri quadri (non sempre è la stessa che si legge nella pubblicità).
2 ) Pianificazione urbanistica
Può essere consultata all’Ayuntamiento, ovvero al Comune ( per alcuni quartieri di Barcellona si può trovare anche on-line) . Informa sui progetti della città in tema di edificazione ( consultarlo serve per essere sicuri che non sarà demolito a breve lo stabile in cui si trova l’appartamento che si vuole acquistare). Ma attenzione , non si è protetti totalmente da sorprese, dal momento che i piani di gestione urbanistica della città possono cambiare nel corso del tempo.
Fase 3 : Visita con un tecnico-architetto
– L’assistenza di un tecnico architetto costa circa 200 euro. Si tratta di soldi ben spesi perché può prevenire problemi futuri che potrebbero manifestarsi nell’appartamento, a meno che non si voglia riporre tutta la fiducia nell’agente (meglio di no!).
– Parlate personalmente anche con il proprietario, così avrete maggiori possibilità di intuire se nasconde qualcosa.
– Ricordate che i nuovi edifici non sono sempre meglio di quelli vecchi, dal momento che oggi i costruttori tendono a risparmiare sulla qualità dei materiali di costruzione.
Passo 4 : Negoziati con l’agente immobiliare
– Probabile che questo vi proporrà un intermediario finanziario che ha rapporti con molte banche e in grado di trovare il miglior mutuo per voi, vi dirà che non ci sarà bisogno di firmare nessun contratto fino a quando non avrà trovato qualcosa di interessante. Ricordate sempre che gli agenti cercano prima il loro profitto e poi, eventualmente, il vostro.
– Non fidatevi dei loro rapporti con 15 banche: andate anche voi presso le banche, di vostra iniziativa, e confrontate la proposta di mutuo con l’offerta degli intermediari.
– Non firmate nulla con l’intermediario, a meno che non abbiate letto attentamente i documenti. Prendetevi tutto il tempo di cui avete bisogno per cercare da soli delle offerte di mutuo.
– Informatevi sui concetti di “euribor” e “differenziale” e su come influenzano il mutuo (anche una frazione insignificante di differenziale può portare a migliaia di euro in più nel pagamento).
– Fate sempre una stima di quanto pagherete in totale, non solo della prima rata (come fanno molti clienti) e non date troppa importanza alle maggiorazioni mensili.
– Calcolate il mutuo totale qui: http://www.euribor.com.es/calcular-hipoteca/
– Se non siete bravi con i documenti , portate un amico avvocato o uno specialista con voi , per essere sicuri di capire tutto quello che l’agente vi propone: sono particolarmente subdoli con chi non è di madrelingua spagnola , dal momento che gli stranieri possono non comprendere alcuni punti importanti dell’accordo (piccoli dettagli possono farvi risparmiare decine di migliaia di euro! )
– Non abbiate paura di alcuni vincoli posti dalle banche , come assicurazioni o carte di debito/credito obbligatorie ; gli intermediari finanziari delle agenzie immobiliari tendono a intimidirvi, offrendovi mutui senza alcun vincolo, ma quel tipo di mutui ha anche i differenziali più alti , il che è peggio.
Fase 5 : Prenotazione
– Di solito le banche spagnole hanno bisogno di una settimana per controllare se siete affidabili per la concessione del mutuo. A quel punto vi dicono sì o no.
– Nel frattempo è meglio bloccare il vostro appartamento, altrimenti l’agente continua a cercare altri clienti e può lasciarvi fuori dalla trattativa.
– Per bloccarlo in genere servono un paio di migliaia di euro, cifra sufficiente per rassicurare l’agente sulla vostra serietà.
– Chiedete che sia firmato un documento che attesti il pagamento del vostro anticipo. Spesso non ve lo propongono loro, voi insistete.
Fase 6 : Ottenere il mutuo
– I documenti che servono per richiedere un mutuo sono: passaporto, ultime buste paga, dichiarazione dei redditi dell’ultimo anno, permesso di controllare i flussi di denaro sulla vostra carta di credito/debito.
– Se si riceve un «no» da parte della banca , non disperate: provate di nuovo con un’altra banca fino a quando non riuscite a spuntarla (o, in alternativa, mettetevi n cerca di un appartamento più economico).
– Nel contratto prestate attenzione alla possibilità di pagare il debito ogni volta che volete (ammortamento), in modo da non essere vincolati ai pagamenti mensili (nel caso otteniate un’eredità e vi vogliate sbarazzare del mutuo il prima possibile).
– Anche dopo l’approvazione del mutuo, potete modificare alcune condizioni su richiesta.
– Considerate assicurazioni come quelle che vi tutelano nel caso in cui vi troviate a non poter pagare la successiva rata mensile: la banca vi tutela per un certo periodo (un’assicurazione molto consigliabile!)
– Ricordate che ogni banca solitamente richiede almeno il 20% del prezzo dell’appartamento (cioè il mutuo massimo è l’80% del prezzo dell’appartamento, a meno che non lo compriate direttamente dalla banca: in quel caso si può arrivare al 100% ma le condizioni sono peggiori).
Fase 7 : chiusura dell’accordo
– Ricordate che un ulteriore 14% del prezzo dell’appartamento si paga per l’agenzia e per gli altri soggetti coinvolti (fino a poco tempo fa era il 12 %).
Questa percentuale comprende:
– il 2 % per il notaio
– La registrazione dell’appartamento (a partire da 200 euro) – La tassa per l’acquisto dell’appartamento
– Gli interessi per ottenere il mutuo
– Il pagamento alla società intermediaria che si occupa della gestione di tutta la documentazione.
Dopo aver ottenuto l’approvazione per il mutuo, la banca ha bisogno di almeno una settimana ( di solito due settimane) per preparare tutti i documenti e per il trasferimento del denaro sul vostro nuovo conto.
– Nel frattempo firmate per un secondo anticipo (contrato de arras). Si paga il 10-15 % del prezzo dell’appartamento, è una firma che sancisce la conclusione dell’accordo.
– Fino a quel momento è ancora possibile provare a fare pressioni sull’agente per abbassare il prezzo!
– Ricordate: è sempre possibile abbassare il prezzo iniziale in Spagna: 3 , 5 o addirittura 10mila euro in meno. Ha senso provare , no?
– Prestate attenzione al tasso d’interesse della banca, se è basso avrete un grande vantaggio nelle trattative con l’agente.
– L’ultimo passo è la firma dei documenti (contrato de compravenda) in banca , alla presenza di tutte le parti : voi, il proprietario dell’appartamento, l’agente, i rappresentanti della banca e il notaio.
– Attenzione prima di firmare l’accordo: controllate che i «gastos de comunidad» siano pagati dal proprietario , altrimenti sarete voi a doverli pagare (sono costi vincolati alla casa, non alla persona).
– Attenzione! Chiedete ai rappresentanti delle banche di « sconti speciali » da parte del governo (bonificaciones del Estado ): alcune persone hanno il diritto di pagare meno interessi , magari siete tra quelli.
– Dopo la firma dell’accordo, il proprietario deve fornirvi le chiavi dell’appartamento.
– Il fascicolo finale dei documenti relativi all’appartamento lo riceverete in 2-3 mesi.