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Allontanamento dell’amministratore di condominio

Sicuramente, chi abita in un condominio avrà, almeno una volta, avuto da ridire sull’operato dell’amministratore e avrà pensato, di concerto con gli altri condomini, di rimuoverlo dall’incarico. A tal proposito, il nostro Codice Civile disciplina le cause che possono portare all’allontanamento dell’amministratori e gli effetti che ne conseguono.

La revoca assembleare

L’art. 1129 del Codice Civile al suo comma 11 prevede che l’assemblea possa deliberare in ogni momento la revoca dell’amministratore. É sufficiente che la revoca sia stata contemplata nell’ordine del giorno al momento della convocazione e che, in fase di deliberazione, venga raggiunto il quorum previsto per la nomina (maggioranza dei presenti e almeno il 50% dei millesimi, o come diversamente stabilito dal regolamento).

In questo caso, si configura una forma di revoca che prescinde da una giusta causa e che può essere comminata anche in assenza di comportamenti scorretti o negligenti da parte dell’amministratore, ma semplicemente sulla base della volontà assembleare, guidata dalle più disparate ragioni.

Proprio per questo motivo, la Corte di Cassazione appare concorde nel riconoscere all’amministratore revocato il diritto di ricevere il compenso originariamente pattuito per l’intera durata del rapporto e la possibilità di agire in via giudiziale per il risarcimento del danno subito per una revoca ingiusta o pretestuosa.

La revoca per giusta causa o giustificato motivo

Il Codice Civile prevede, sempre all’articolo 1129, anche un’ulteriore forma di revoca, questa volta fondata su una giusta causa o su un giustificato motivo.
In tale caso, al fine di disporre la revoca, è necessario che l’amministratore si sia reso responsabile di comportamenti negligenti o scorretti. La stessa norma segnala alcune gravi irregolarità tipiche quali:

  • mancata convocazione annuale dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale;
  • ingiustificato e ripetuto rifiuto alla convocazione dell’assemblea per la revoca e la successiva nomina di un nuovo amministratore;
  • mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o di deliberazioni assembleari;
  • mancata apertura di un conto corrente condominiale;
  • una gestione che abbia creato una possibile confusione tra il suo patrimonio personale e quello del condominio;
  • l’aver acconsentito alla cancellazione di formalità previste nei registri immobiliari per tutelare i diritti condominiali;
  • il non aver curato diligentemente l’azione giudiziaria e la successiva esecutiva coattiva per la riscossione di somme dovute al condominio;
  • la mancata o negligente tenuta dei vari registri (anagrafe condominiale, verbali e assemblee, nomina e revoca dell’amministrazione, contabilità);
  • la mancata comunicazione di alcuni dati, prevista dallo stesso art. 1129 (informazioni da fornire dopo la nomina).

Tale elenco non va considerato tassativo, ovverosia potrebbero sussistere ulteriori ipotesi di grave irregolarità da valutare caso per caso. Tendenzialmente, la Corte di Cassazione ritiene che possa presentarsi una giusta causa di revoca in tutte quelle circostanze in cui il comportamento dell’amministratore, pur senza essere apparentemente scorretto o dissennato, possa alla lunga risultare manifestatamente pregiudizievole per gli interessi dei condomini.

Anche in questi casi, naturalmente, la revoca può essere disposta in via assembleare ma qualora ciò non sia possibile (ad esempio, per mancato raggiungimento dei quorum o per comportamenti scorretti dell’amministratore) si può adire il tribunale e ottenere una revoca giudiziale. La revoca, oltre che per le gravi irregolarità già viste, può essere richiesta anche in caso di omessa o ritardata comunicazione ai condomini di una citazione o di un provvedimento, il cui contenuto eccede le sue attribuzioni (art. 1131, comma 4).

Avendo un carattere urgente ed eccezionale, il processo di revoca giudiziale non necessita dell’azione e della partecipazione di tutti i condomini, ma può essere avviato su iniziativa di uno solo di essi.
Ovviamente, l’amministratore revocato giudizialmente non potrà essere nuovamente nominato dall’assemblea, in tempi successivi.

Conclusione

In conclusione, laddove sorgano delle incomprensioni con il proprio amministratore o ci si voglia rivolgere a un altro professionista, è consigliabile contattare specialisti affidabili e qualificati nella gestione dei condomini, che possano mettere la propria professionalità al servizio di ogni condomino.

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